Tudta, hogy 2025. január 15-én életbe lép egy új törvény az ingatlan-nyilvántartásról?
A személyes jelenlét fontossága: Az átmeneti időszak után a meghatalmazások és a tulajdonjog bejegyzési engedélyek ügyvéd általi hitelesítése kizárólag személyes megjelenéssel, elektronikus aláírás használatával, valamint Ügyfélkapu+-on vagy DÁP-pal történhet – olvasható az eingatlanugyvedek.hu friss tájékoztatójában.
Az E-ING rendszer, más néven elektronikus ingatlan-nyilvántartás, egy innovatív webes platform, amelynek fő célja a magyar ingatlan-nyilvántartási eljárások átfogó digitalizálása és egyszerűsítése. Eredetileg 2024. február 1-jén indult volna el, azonban a bevezetése már többször is halasztásra került: először 2024. október 1-re, majd 2025. január 15-re módosították a tervezett startidőt.
A rendszer élesítése egybeesik az új ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.) hatályba lépésével. Az E-ING rendszer használata nem lesz kötelező - legalábbis eleinte. Az átmeneti időszakban, vagyis a 2025. január 15. napját követően indult eljárásokban meghozott "ötszázezredik végleges döntést" követő 10. napig papíralapú kérelmek is benyújthatók, amelyekről a földhivatalok is hagyományos módon döntenek.
Az utóbbi évek statisztikái szerint országszerte körülbelül 134 470 lakástranzakció zajlott le. Fontos hangsúlyozni, hogy bizonyos ügyek, mint például az ajándékozási szerződések, a jelzálogjogok nyilvántartásba vétele, a termőfölddel kapcsolatos tranzakciók, valamint a hagyatéki eljárások során bekövetkező tulajdonosváltozások, mind végleges döntést igényelnek. Emellett a haszonélvezeti jog bejegyzése is hasonlóan lényeges ügyintézést kíván.
"Várakozásaink szerint 2025 szeptemberére véget ér az átmeneti időszak, és ekkor már kötelezővé válik az E-ING rendszer alkalmazása. Természetesen nem zárható ki, hogy a jogalkotó a jövőben további kedvezményeket kínál majd." - nyilatkozta dr. Illés Géza Márton, az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás vezetője.
Az ügyvédszervezet körében komoly felháborodást váltott ki az a hír, miszerint az E-ING rendszer használata kizárólag akkor vált volna lehetővé, ha az ügyfelek elektronikus aláírással, Ügyfélkapu+-al, vagy DÁP eAláírással bocsátják rendelkezésre a meghatalmazásokat és nyilatkozatokat. Szerencsére 2025. január 31-én módosult az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény végrehajtásáról szóló kormányrendelet, így a korábban kötelező digitális hitelesítés helyett most már...
Az új típusú nyomtatási eljárás jogi személyek vagy jogi személyiség nélküli szervezetek képviseletében kötelező, míg természetes személyek esetén ez a lehetőség választható.
Tipikus esetben a vevő nem egyösszegben (köznapi nyelven készpénzben) rendezi az ingatlan több tízmilliós vételárát, hanem lakáshitelt vesz fel. Ilyenkor az eladó az adásvételi szerződésben még nem engedi meg, hogy a vevő tulajdonjogát a tulajdoni lapra bejegyezzék - az írásbeli hozzájárulás egy külön okiratba kerül, amit az eljáró ügyvéd letétbe vesz és őriz egészen a vételár teljes összegű megfizetésééig.
A korábbi jogszabály lehetőséget biztosított arra, hogy az ingatlan-nyilvántartási hatóság az eljárást 6 hónapra felfüggessze, majd a fenti, ún. tulajdonjog bejegyzési engedélyt bevárva, ugyanabban az eljárásban döntsön a vevő kérelméről. Az új, az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény hatályba lépésével párhuzamosan megszűnik az ún. függőben tartás, helyette bevezetésre kerül a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog. A hatályba lépő szabályok értelmében először a biztosítéki jogot jegyzik be - ha pedig a vevő kifizette a vételárat, akkor a tulajdonjog bejegyzését egy külön eljárásban kell kérni.
Ha valaki 2024 nyarán használt lakást vásárolt jelzáloghitel segítségével, a földhivatal 6600 forintnyi igazgatási szolgáltatási díjat kér a tulajdonjog bejegyzéséért. Azonban 2024. július 29-én ez az eljárási díj már 10 600 forintra emelkedett. Ráadásul 2025. január 15-től kezdődően a tulajdonjog fenntartásához kapcsolódó vevői jog miatt a vételár kétszeresét, azaz újra 10 600 forintot kell majd megfizetni. Ez a változás fél év alatt 221,21 százalékos díjemelkedést jelent.
A tulajdonjog-fenntartás kapcsán a vevői jog bejegyzése nélkül a bankok várhatóan nem fogják finanszírozni a lakáshiteleket, így ez a plusz adminisztrációs lépés elkerülhetetlen lesz. A vevői jog legfeljebb öt évre rögzíthető a tulajdoni lapon, és az első hat hónapban teljeskörű védelmet biztosít a végrehajtással szemben. Ezt követően a jog elidegenítési és terhelési tilalomként működik, így a vevő érdekeit továbbra is védi.
Az új ingatlan-nyilvántartási törvény végrehajtási rendelete (Inytv. vhr.) bevezet egy innovatív vevői jogot, amely a jövőbeli épületekre vonatkozik. Ez a jog öt évre elidegenítési és terhelési tilalmat állapít meg, garantálva ezzel, hogy az ingatlan az építkezés folyamatában ne legyen eladható, és a vevő hozzájárulása nélkül sem terhelhető meg.
Az új vevői jog megközelítése sajnálatos módon olyan hiányosságokat mutat, amelyek megnehezítik a helyzetet. Jelen állapotában ez a jog kizárólag olyan ingatlanokra alkalmazható, amelyek már rendelkeznek helyrajzi számmal. A társasházak építése során a lakások mindegyike saját helyrajzi számot kap, ám a jogszabályok nem teszik lehetővé a régi és új helyrajzi számok közötti zökkenőmentes átjárást. Ezen kívül a tulajdonjog-fenntartás keretein belül a vevő nem biztosíthatja, hogy a jövőbeni épülethez kapcsolódó vevői jogának ranghelyén (visszamenőleges hatállyal) tulajdonjogot szerezzen. Ennek következtében kétséges, hogy az újépítésű lakások finanszírozásának elősegítésére a jelenlegi szabályozási keret elegendő rugalmasságot biztosít-e.
Fontos megjegyezni, hogy az E-ING rendszer használatához az ügyvédeknek speciális jogosultságot kell szerezniük, csak az ilyen ügyvédek (kamarai jogtanácsosok) lesznek az ingatlan-nyilvántartási ügyben eljárásra jogosultak. Az új "jogosítványt" az kaphatja meg, aki teljesíti a kötelező képzéseket és egy vizsgát, valamint - kb. évente 70 000 Ft összegű - kiegészítő felelősségbiztosítást is köt.
Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás tagjai több megyében dolgozó földhivatali ügyintézőktől információt kaptak arról, hogy a szerdai napon mégsem indítják el az elektronikus eljárási felületet. Folyosói pletykák szerint az E-ING rendszerének tesztelése január végén kezdődhet meg, de ekkor is csupán bizonyos kijelölt megyékben. Jelenleg azonban nincs hivatalos megerősítés erről sem ügyvédi kamarai, sem pedig más hatósági forrásból.
