"15 évnyi teljhatalom után őket érik a megtorlások? Miért is?" - Tüntetőket kérdeztünk a Zsolt bácsi-ügy kezeléséről | szmo.hu

Túl vagyunk az Otthon Start program első hónapján, és most már nem csupán előzetes becslések és várakozások, hanem konkrét számadatok is a rendelkezésünkre állnak. A kedvező, 3%-os kamatláb mellett akár csak 10%-os önrész is elegendő ahhoz, hogy valaki igénybe vegye a kölcsönt. Emellett a program feltételei rendkívül kedvezőek: például azok is részt vehetnek, akik 50%-os tulajdonrésszel rendelkeznek egy ingatlanban, így szélesebb körben elérhetővé válik az első lakás megszerzése.

Ahogy azt sokan előre jelezték, az ügyfelek özönlöttek a bankokhoz, de sokan meglepetten tapasztalták, hogy az ügyintézés folyamata lelassult. Felszínre kerültek olyan részletes szabályozások is, amelyekkel az ügyfelek korábban nem találkoztak, és ezek komoly hatással lehetnek a pénzügyi tervek alakulására. Az első hónap tapasztalatait Árgyelán Józseffel, a Bankmonitor vezető elemzőjével vitattuk meg.

Milyen állapotban van jelenleg az Otthon Start program?

Az első napokban az óvatosság szinte észrevehetetlen volt. A kormány tájékoztatása szerint már az első héten naponta ezer igénylés érkezett, ami a munkanapokat figyelembe véve heti ötezer igénylést jelentett, és ez a tendencia az első három hét során folyamatosan fennállt. Ez idő alatt a bankok összesen 15 ezer igénylést dolgoztak fel. Az, hogy ez a szám sok vagy kevés, önmagában nem ad egyértelmű választ. Havi szinten a bankoknál a szerződéskötések száma 6-7 ezer körüli, tehát...

Nem minden hitelkérelmet követ hitelügylet; előfordulhatnak elutasítások vagy akár elhúzódó ügyintézések is. A két szám közötti átváltás nem mindig lehetséges, de sokat elárulhat a helyzetről. Érdekes, hogy a Bankmonitor kalkulátorát használó felhasználók körében a jogszabályi követelményeknek megfelelő személyek aránya meglehetősen magas volt: 83-84%-uk jövedelme elfogadhatónak bizonyult, megfelelő értékű ingatlanra kértek hitelt, és rendelkeztek érvényes TB-jogviszonnyal. Persze, a bankoknak is vannak saját szabályaik, de...

Valószínűleg a 15 ezer igénylésből nem csupán ezer szerződés fog születni, hanem annál jóval több, várhatóan meghaladja a 10 ezret.

Van ennyi ingatlan folyamatosan a piacon?

Júliusban avatták fel a programot, és a nyár folyamán, július és augusztus között, a hitelt igénylők egy része már az Otthon Start lehetőségeivel kalkulált. Ezt megerősíti a legfrissebb MNB-nyilvántartás, amely szerint a lakáshitelek volumene a május-július időszakban havonta 140-150 milliárd forint körül mozgott, míg augusztusra ez az összeg kicsivel 100 milliárd forint fölé csökkent. Ez körülbelül 25 százalékos visszaesést jelent. A csökkenés mögött az áll, hogy

Ezek az Otthon Start indulására vártak. A Duna House Barométer szerint a júliusi 9 ezer fölötti adásvételszám augusztusra 11 ezer fölé emelkedett; ezek egy része szintén az Otthon Start indulására várt. A szeptemberi nagy ugrás tehát korábban megkötött adásvételekhez köthető. Jogos a kérdés, lesz-e hosszú távon elég ingatlan. Az ingatlan.com friss statisztikái szerint 30 százalékkal nőtt a kínálat, és ennek jó része Budapest. Budapesten például 70 százalékos pluszt mértek. Hozzá kell tenni, hogy hiába jön ki darabra a matek, felmerülhetnek problémák: sok olyan ingatlan kerülhetett vissza a piacra, amelyet korábban minőség vagy állapot miatt nem adtak el, és most az Otthon Start indulása miatt újrahirdettek. Lehet, hogy darabra meglesz a keresett mennyiség, de minőségben, elhelyezkedésben, alapterületben lehetnek szűk keresztmetszetek.

A kínálati oldal fejlődése kulcsszerepet játszik az árak alakulásában, hiszen a piacon elérhető jó minőségű, megfelelő állapotú "új" lakások száma döntő tényező. A frissen piacra lépő új építésű és használt lakások mennyisége befolyásolja a keresletet, de a használt lakások értékesítése az Otthon Start program miatt nem várható tömegesen. A kínálat bővülése akkor következhet be, ha a befektetők eladják ingatlanaikat, vagy ha sokan döntnek lakáscseréről. Az "első lakásszerzés" feltételei azonban itt is meghatározóak. Ezen kívül az új építkezések felfutása is hozzájárulhat a kínálat növekedéséhez. A kormány évi körülbelül 10 ezer új projektre számít az Otthon Start keretein belül, és a Programirodánál már több ezer, sőt akár tízezer lakást érintő projekt is tárgyalás alatt áll. Fontos azonban megjegyezni, hogy ezek az ingatlanok nem jelennek meg azonnal a piacon: a projekt állapotától és a használt technológiától függően 1-3 év is eltelhet, mire elkészülnek, de már a korai szakaszban is értékesíthetők. Ezért a program indulásának első hónapjaiban a meglévő piaci kínálatnak kell megfelelnie a hirtelen megnövekedett keresletnek, ami felveti a kérdést, hogy milyen típusú új lakások fognak megjelenni.

Milyen hatással lehet az albérletpiacra ez az átrendeződés?

A bérleti piacot is jelentősen befolyásolja a program, mivel sok bérlő inkább a vásárlást választja, ha hasonló áron tud saját ingatlant szerezni. Amennyiben sokan távoznak a bérleti szektorból, a bérleti díjak emelkedése megakadhat, sőt egyes területeken akár csökkenés is bekövetkezhet. Ezt látva a befektetők is fontolóra vehetik eddigi ingatlanaik értékesítését, ami hozzájárulhat a piaci kínálat fenntartásához. Rövid távon ez a helyzet kompenzálhatja a keresletet, de néhány hónapon belül a kereslet továbbra is magas szinten maradhat, miközben a kínálat továbbra is korlátozott, egészen addig, amíg az új fejlesztések el nem érik az értékesítési fázist. Észleltem már olyan eseteket is, amikor az ingatlanok "tervezőasztalról" keltek el.

- Úgy tűnik, hogy az ügyintézés lassul. A bankok korábban azt kommunikálták, hogy felkészültek a rohamra, de a helyzet az, hogy lényegesen hosszabb idő, míg az Otthon Start-ügyeket elintézik.

Bár az apparátus készen áll, ekkora mértékű igényre való felkészülés nem lehetséges anélkül, hogy az átfutási idő ne emelkedne. Jelenleg még nem állnak rendelkezésre végleges adatok, de néhány ügylet már folyósításra került, és csak kevés jutott el a bírálati szakaszhoz.

Például sokan 10% önerővel szeretnék igénybe venni a konstrukciót. Az első kommunikációkból az tűnhetett ki, hogy aki Otthon Startot vesz fel, automatikusan 10% önerővel vásárolhat, ám ez végül nem így lett. Az Otthon Startnak van egy első lakáshoz kapcsolódó feltételrendszere, és a 10% önerő alkalmazásának is van egy másik, de ezt a kettőt nem hangolták össze. Az MNB-nél eltörölték az életkori korlátot, tehát valóban nincs felső korhatár a program igénybevételére. Azonban a meglévő tulajdonokra más elvárások vonatkoznak. Otthon Startnál 50% meglévő tulajdoni hányad mellett is lehet hitelt igényelni, viszont első lakásszerzőként a 10% önerőhöz legfeljebb 49%-os tulajdoni hányaddal lehet rendelkezni. Tehát,

Az Otthon Start program keretein belül több kivételt találunk a meglévő ingatlanok vonatkozásában, amelyek birtoklása esetén lehetőség nyílik a hitel igénylésére. Ezek közé tartozik például a 15 millió forint alatti értékű ingatlanok, a haszonélvezettel terhelt, de a haszonélvező által lakott ingatlanok, valamint azok az ingatlanok, amelyeket az elmúlt tíz évben bontottak el, illetve a tíz évnél régebbi tulajdonok. Az MNB hivatalos weboldalán azonban egyetlen fontos kikötés szerepel: ha az ingatlan jogszabályi haszonélvezettel van terhelve, akkor az nem vehető figyelembe a hitel igénylésénél. Érdemes megjegyezni, hogy nincs lehetőség alacsony értékű ingatlanok esetén történő kivételre, sem bontásra vonatkozó, vagy múltbeli vizsgálati kedvezményre. Ennek fényében,

Sok igénylő most fog ezzel szembesülni. Továbbá a 10% önerőhöz a Lechner Tudásközpontnak igazolást kell kiállítania. Jó hír, hogy ezt már nem a magánszemélynek kell lekérnie, hanem a banknak. Ugyanakkor vannak technikai anomáliák: legutóbb, múlt héten a bankok azt jelezték, hogy ez még nem megy gördülékenyen. Mindenkitől, aki így szeretne vásárolni és így nyújt be hitelkérelmet, nyilatkozatot kérnek az ingatlanjairól, és hozzájárulást kérnek, hogy a Lechnertől lekérhessék a szükséges hatósági bizonyítványt.

Egy szeptember 4-i híradás alapján a Lechner Tudásközpont által kibocsátott tulajdoni igazolásra már nem lesz szükség...

Az Otthon Start programhoz tartozó fix kamat esetén nincs szükség önerőre, de ha 10%-os önerővel szeretnéd igénybe venni, akkor ahhoz már kapcsolódik egy ilyen követelmény.

- Tehát egyelőre még csiszolódnak a szabályok. Ez is okozhatja a tömegességen túl a zökkenőket és az ügyintézés lassulását?

A 10%-os önerővel rendelkező ügyfelek esetében elkerülhetetlen a lassabb folyamat, amelyet a nagy számú ügylet, valamint az igazolás lekérésének időpontja is befolyásol.

Mivel a program folyamata nem kötődik konkrét határidőhöz, hanem egészen a visszavonásig érvényes, kezdetben egy nagy érdeklődés tapasztalható, ami később valószínűleg egy kiegyensúlyozottabb állapotba fog átfordulni. Feltételezem, hogy a jelenlegi roham nem fenntartható hosszú távon. Kíváncsi vagyok, hogy a jövőben hol alakulhat ki az igénylések stabil szintje?

A havi lakáshitel-kihelyezések volumene júliusban körülbelül 140-145 milliárd forint között mozgott, de augusztusra ez a szám 100 milliárdra csökkent. A szakértők előrejelzése szerint szeptemberben ismét emelkedés várható, azonban a bírálati folyamatok miatt a jelentős növekedés csak októberben válik nyilvánvalóvá a kihelyezések terén. A jelenlegi igénylések alapján a szakértők 200 milliárd forint feletti összegekre számítanak, sőt, nem zárható ki az sem, hogy októberben a számok elérhetik a 220-250 milliárd forintot.

- Ez meddig tartható?

A véleményünk szerint az elkövetkező 1-3 hónapban a jelenlegi szint továbbra is magas marad. Ezt követően várhatóan egy alacsonyabb, de a korábbi értékekhez képest még mindig emelkedett szintre áll be, valahol 150 milliárd körüli összeg fölött, például 160-170-180 milliárd közötti tartományban. Természetesen, egyéb tényezők hatására ezek az értékek változhatnak. Emellett fontos megjegyezni, hogy...

Tehát a kihelyezés növekedése nem csupán a darabszám emelkedésének köszönhető, hanem az átlagos összeg emelkedésére is visszavezethető.

- Az elején a bankok a kötelező 3% alá is kínáltak. Látszik a verseny a továbbiakban is?

- A verseny fokozódott. Azok a bankok, amelyek eddig kevésbé vették ki a részüket, növelték a tétet. Induláskor három bank kínált 3% alatti kamatot: a Gránit 2,85-öt, az UniCredit 2,95-öt és a CIB 2,95-öt.

Az MBH Banknál az átlagos, sőt, az átlag feletti jövedelmű ügyfelek számára is elérhetővé vált a 2,89%-os kamat, ami azt jelzi, hogy a bank folyamatosan törekszik a versenyképesség növelésére. A jóváírások terén is aktívan versengenek, és jellemzően 100-200 ezer forint közötti összegeket kínálnak az ügyfeleknek. Érdekesség, hogy egyes bankok akár egy havi törlesztőrészlet visszatérítését is felajánlják, ami futamidőtől függően közel félmillió forintot is jelenthet. Az MBH pedig nem állt meg a régi 100 ezer forintos ajándékutalványánál, hiszen ezt 120 ezerre emelte, amennyiben az ügyfél Fundamenta lakáskasszát is nyit. Ráadásul prémium ügyfelek számára további 100 ezer forinttal kedveskednek.

Nyilvánvaló, hogy azok, akik a piaci részesedésük növelésére törekednek, hajlamosak extra ajánlatokkal előrukkolni. Az OTP azonban kilóg a tömegből: eddig sem nyújtottak érdemi jóváírásokat vagy kamatkedvezményeket, és a jövőben sem terveznek ilyet; ők egy másik szinten működnek, kiterjedt fiókhálózatukkal és jól megfontolt stratégiájukkal. A verseny itt biztosan nem ér véget: azok, akik nagyobb piaci részesedést kívánnak elérni, valószínűleg további vonzó ajánlatokkal állnak majd elő.